近年來(lái)城市化建設(shè)快速推進(jìn)，因拆遷利益引發(fā)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件日益增多，突出表現(xiàn)為房屋出賣(mài)人為獲取拆遷利益，以買(mǎi)受方非本村村民為由要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，或者出賣(mài)方以雙方不存在書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由，主張買(mǎi)受方占有房屋系基于借用而非買(mǎi)賣(mài)，從而要求買(mǎi)受方騰退房屋等。

非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同原則上無(wú)效,但不排除在例外情形下，結(jié)合個(gè)案情況認(rèn)定此類(lèi)合同有效。

合同無(wú)效有例外

依規(guī)簽約受保護(hù)

1997年，劉某（居民）與孫某（居民）簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定劉某將其位于北京市密云區(qū)某村的北正房六間、東西廂房各四間以58000元賣(mài)給孫某。合同簽訂后，孫某支付了購(gòu)房款，并辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)并繳納了契稅，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)及鎮(zhèn)政府還在雙方買(mǎi)賣(mài)涉案房屋時(shí)的農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)房屋審批表上加蓋了公章表示同意。

孫某在涉案房屋內(nèi)居住至今，并于2013年將其戶口遷入涉案房屋。后劉某以孫某于1997年購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系居民，所簽農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效為由將孫某訴至法院，請(qǐng)求判決雙方簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

本案中，首先劉某與孫某于1997年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后孫某即支付全部房款并入住至今，在此后十多年的時(shí)間中劉某并未提出異議，孫某已對(duì)該房形成穩(wěn)定的占有關(guān)系，并于2013年將其戶口遷入涉案房屋；其次，雙方買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋已經(jīng)當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)及鎮(zhèn)政府同意并辦理了農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)房屋審批手續(xù)，辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)，繳納了契稅。

再有，孫某雖在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)屬于城鎮(zhèn)居民，但劉某在出售涉案房屋時(shí)亦為城鎮(zhèn)居民，并不是當(dāng)?shù)卮寮w經(jīng)濟(jì)組織成員，其生活保障并不因其出賣(mài)該房屋而受到影響，亦不存在剝奪農(nóng)戶宅基地使用權(quán)的問(wèn)題，故雙方于1997年簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。為維護(hù)雙方現(xiàn)有的穩(wěn)定生活狀態(tài)及平衡雙方的利益，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，法院依法駁回劉某要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

最后買(mǎi)受人為本村村民

可認(rèn)定合同有效

2000年，北京市密云區(qū)某村村民郭某將其自有農(nóng)房出售給城鎮(zhèn)居民鄭某，鄭某在支付房款并實(shí)際占有房屋后，又于2009年將爭(zhēng)議房屋出售給爭(zhēng)議房屋所在村的村民曲某。2016年郭某將鄭某及曲某訴至法院，以鄭某為城鎮(zhèn)居民并非爭(zhēng)議房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由，要求確認(rèn)郭某與鄭某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求曲某騰退爭(zhēng)議房屋。

鄭某在庭審中辯稱(chēng)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)有見(jiàn)證人以及村委會(huì)的人員在場(chǎng)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂當(dāng)天雙方的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，并且爭(zhēng)議房屋已經(jīng)于2009年賣(mài)給了曲某。曲某則辯稱(chēng)其系爭(zhēng)議房屋所在村的村民，于2009年從鄭某處購(gòu)買(mǎi)了爭(zhēng)議房屋，并給付了購(gòu)房款，且自2009年起一直在爭(zhēng)議房屋內(nèi)居住，不同意郭某的訴訟請(qǐng)求。

根據(jù)本案查明的事實(shí)，鄭某從郭某處購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議房屋后，又出售給曲某。郭某與鄭某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及鄭某與曲某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，均是各方真實(shí)的意思表示，且在合同簽訂后各方均分別履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。最后一手買(mǎi)房人曲某系爭(zhēng)議房屋所在村的村民，是爭(zhēng)議房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備擁有爭(zhēng)議房屋所在村的宅基地使用條件。故郭某要求確認(rèn)其與鄭某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效及據(jù)此要求曲某騰退房屋的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

（劉珍君 作者單位：北京市密云區(qū)法院）